Vacatio legis: nova Lei de Locação entra em vigor em 45 dias

Publicada no DOU desta quinta-feira (10/12) a Lei nº 12.112, de 9 de dezembro de 2009, que altera a Lei 8.245/91, para aperfeiçoar as regras e procedimentos sobre locação de imóvel urbano.

Entre as mudanças, estão a desobrigação do fiador e a criação de regras para a mudança de fiador durante o contrato. Atualmente, a Lei do Inquilinato não trata do assunto, que vem sendo analisado com base no Código Civil. O fiador pode desistir da função, ficando apenas responsável pelos efeitos da fiança durante 120 dias depois de o locador ter sido notificado.

O proprietário também poderá exigir um novo fiador, caso o antigo ingresse no regime de recuperação judicial. Com isso, pretende-se dar mais garantias ao proprietário e exonerar a empresa fiadora que passe por crise econômico-financeira.

A proposta também adequa ao novo Código Civil a proposta que mantém a proporcionalidade da multa rescisória em caso de devolução antecipada do imóvel locado.

Em caso de separação, divórcio, dissolução de união estável ou morte do locatário, a nova Lei do Inquilinato cria regras para a manutenção ou substituição do fiador, que, no prazo de 30 dias após a comunicação feita pelo novo responsável pelo aluguel, poderá se exonerar das responsabilidades do contrato. Contudo, os efeitos da fiança permanecerão durante 120 dias após notificação da parte do locador. Atualmente, a legislação não previa essa possibilidade.

Em caso de despejo, a ação é suspensa se, em 15 dias, o inquilino quitar integralmente a dívida com o proprietário ou a imobiliária. Com isso, não fica mais valendo a apresentação de um simples requerimento em que o locatário atesta a intenção de pagar a dívida – algo que tem atrasado em mais de quatro meses as ações de despejo.

Fica adotado também o mandado único de despejo. Cai, portanto, a prática atual de dois mandados e duas diligências, entre outros procedimentos que atrasam o processo.

Se, por um lado, a nova lei protege o proprietário, dando mais agilidade às ações de despejo, também dá mais garantias ao inquilino. Especialistas em Direito Imobiliário apontam que, em caso de bons pagadores, a imobiliária poderá dispensar algumas exigências no contrato. Mas, se houver atraso de apenas um aluguel, o despejo poderá ser sumário.

Vetos presidenciais

Apesar da rapidez na tramitação e da unanimidade com que foi aprovado na Câmara e no Senado, o PL que altera a Lei do Inquilinato sofreu vetos do presidente Luiz Inácio Lula da Silva. A Casa Civil da Presidência e o Ministério da Justiça analisaram os pontos polêmicos da nova lei, sobretudo aqueles que enfraqueciam o equilíbrio de forças entre consumidores e pequenos empresários e os proprietários de imóveis.

Insatisfeitos com pontos da nova Lei do Inquilinato aprovada pelo Senado no fim de outubro, representantes do comércio apresentaram seus argumentos ao presidente Lula, objetivando vetos a alguns artigos da lei.

Os artigos criticados pelos comerciantes foram discutidos em uma reunião entre a Confederação Nacional de Dirigentes Lojistas (CNDL), senadores e representantes da Casa Civil.

Um ponto sensível para os comerciantes, objeto de veto presidencial, foi a possibilidade de o locador poder aceitar uma oferta de aluguel melhor feita por um terceiro durante uma ação renovatória da locação, sem indenização ao antigo inquilino. Atualmente, quando o contrato de aluguel não residencial vence - após cinco anos - e o comerciante e o proprietário não se entendem quanto à renovação, o inquilino pode ingressar com uma ação renovatória na Justiça, que estabelecerá o valor do aluguel. Quando isto acontece, se surge um terceiro interessado no ponto e faz oferta melhor, o inquilino antigo tem a opção de acompanhar a proposta. Se não o faz, tem que desocupar o imóvel, mediante indenização. Com o texto da nova lei, ora vetado, não haveria mais indenização.

Para especialistas, o fim da indenização traria também o fantasma da concorrência predatória para os comerciantes.

No tocante a vigência da lei, outro veto importante. Nos termos do artº 3º, o texto entraria em vigor na data de sua publicação. Considerando a grande repercussão da lei de locação, de modo a garantir tempo hábil para que os destinatários da norma examinem o seu conteúdo e estudem os seus efeitos, a regra geral da LICC deverá ser adotada. Assim, o ato só entrará em vigor em quarenta e cinco dias.
Equipe Técnica ADV.
 

Fonte: Notícias Fiscais

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